文章导读
近年来，随着集体经营性建设用地入市政策的推进，一些村集体在土地租赁合同尚未到期、承租人仍在正常生产经营的情况下，便想“一女二嫁”将已经出租的土地再次出让，以谋取更高的出让费用。
律师解析
近年来，随着集体经营性建设用地入市政策的推进，一些村集体在土地租赁合同尚未到期、承租人仍在正常生产经营的情况下，便想“一女二嫁”将已经出租的土地再次出让，以谋取更高的出让费用。
在未与承租人就解除租赁合同达成合意的情况下，便将同一宗土地挂牌出让。承租人往往在看到拍卖公告、甚至收到竞得人“限期腾退”通知时，才惊觉自己的租赁权受到严重冲击。
此类“一地二卖”不仅破坏交易安全，也直接危及承租人的投入与收益，亟需系统、可操作的救济路径。
可安律师分析
土地挂网拍卖，提出异议，要求暂停出让
当发现土地刚刚挂网拍卖，而这块土地正是自己已租赁且村集体未经同意就再次出让的，承租人此时应当及时向当地的自然资源局、不动产权交易中心以提出书面异议。
在提出异议时，要详细阐述异议的缘由，清晰地说明土地已由自己合法租赁，附上租赁的起始时间、租赁期限等关键信息，明确指出村集体此次出让行为是未经自己同意的，属于明显的侵权行为。
同时，提交具有说服力的证据。包括但不限于双方签订的租赁合同原件；租金支付凭证，相关的规划审批文件、施工记录、照片等。
搜集证据，推进维权进程
在积极阻止土地拍卖程序的同时，承租人还需深入挖掘村集体拍卖行为可能存在的违法之处，这是维权的关键环节。
比如，根据《土地管理法》第63条的规定，“……集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”承租人应全面搜集相关证据，仔细查阅村集体关于土地出让的会议记录等材料，查看土地挂牌出让是否存在违反法律强制性规定的情形。
若有证据表明村集体的拍卖行为存在违法违规之处，承租人可向自然资源等部门反映情况，要求停止拍卖出让行为。
即使村集体与竞拍人已经签署了土地出让合同，如果拍卖、出让行为确实上述违法情形，承租人依然可以通过诉讼程序要求确认合同无效。
根据《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效……” 以及154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。” 若村集体的土地出让行为违反了上述法律规定，那么该出让合同应被认定为无效。
买卖不破租赁，稳守阵地
即使村集体出让土地的行为不存在违反规定之处，承租人也可以依据法律赋予的权利，坚守自己对土地的使用权益。
根据《民法典》第725规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
这就是我们通常所说的“买卖不破租赁”原则，需要指出的是，此条款虽然表述为“所有权变动”，但司法实践普遍认为，土地使用权出让、设立建设用地使用权等用益物权变动，在法律效果上等同于所有权变动。
因此只要承租人与村集体签订的租赁合同是合法有效的，那么在租赁合同约定的租赁期限内，即便土地的设置了新的用益物权，承租人依然有权继续使用该宗土地。
损失清算，依法求偿
倘若经过一系列努力，土地最终仍被收回，承租人有权依据法律规定，向村集体主张因履行租赁合同而产生的各项损失。
根据《民法典》第577规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
村集体擅自将已出租土地再次出让，明显违反了租赁合同的约定，应当承担相应的赔偿责任 。比如地上的建筑物、构筑物的价值，停产停业造成的损失等。
可安律师建议
土地租赁纠纷涉及复杂的法律程序和证据收集工作，承租人自身往往难以全面、准确地把握其中的关键要点，因此，当承租人遭遇村集体擅自再次出让已出租土地的情况时，应及时咨询专业律师，借助专业的法律力量，在合法的框架内坚定地维护自身的合法权益，让每一份合法的租赁权益都能得到应有的尊重和保障。
文章作者介绍
魏涵
可安律师事务所实习律师
成熟稳重，踏实可靠，耐心细致，具有扎实的法学功底和突出的专业能力。从事法律工作后，致力于深耕征地拆迁相关领域，认真，专业、负责地对待每一个案件;使用法律知识服务好每一位委托人。以法为据，尽心尽责，切实维护好每一位委托人的合法权益。