可安讲堂·第013期 | 资深律师深度解析国有土地上房屋征收业务关键要点

2025年9月19日下午，“可安律师讲堂暨基础培训系列讲座”第013期在律所共享大会议室成功举办。本次讲座以“国有土地上房屋征收流程及代理要点”为核心主题，由中国政法大学法学硕士、深耕征拆法律事务多年的资深律师沙姣主讲。律所执业律师、实习律师全员参与，共同聚焦征拆实务痛点，汲取专业办案经验。

沙姣律师以“征收流程-代理要点-问题探讨”为清晰框架，结合自身多年实战经验与大量典型案例，对国有土地上房屋征收业务核心内容展开系统拆解，既有法规依据支撑，又具实务操作指导性。

在征收流程环节，她明确征收正式启动前需满足“公共利益”属性、符合“四规划一计划”，且需完成社会稳定风险评估、补偿款到位、未登记房屋调查认定等前置要求；详细梳理了从房屋调查登记、拟定补偿安置方案、作出征收决定，到订立补偿协议或作出征收补偿决定，直至交房拆除或申请法院强制执行的全流程，特别提及复议、诉讼等法律救济途径。整个讲解逻辑清晰，让参会人员全面掌握各环节法律要求与衔接要点。

主讲律师：沙姣

代理要点是本次讲座的核心板块，沙姣律师重点强调三大关键方向。

其一，熟悉流程：以《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）为基础，针对性检索地方性法规与政府规章，同时通过当事人陈述、同行类案经验交流等渠道，精准把握地方操作差异，例如深圳与北京在城市更新项目中的不同推进模式，确保代理工作贴合当地实际。

其二，掌握基本事实：一方面梳理房屋权属凭证、建设时间、用途（含登记与实际用途）、经营证照、装修及附属物等基础信息；另一方面跟踪征收动态，记录已发布文件、补偿协商进展、建设项目审批手续等内容，形成完整“大事记”，为后续代理提供扎实事实支撑。

其三，合法性审查：职权维度注意核查拆迁主体是否具有合法职权，职权来源涉及法定、授权、委托等情形；程序维度核查补偿安置方案是否公告征求意见、评估机构选择是否合规、征收决定是否依法公告等关键环节；法律适用维度避免使用失效法规、杜绝下位法违反上位法的情况；实体补偿维度坚持“公平合理”原则，确保被征收房屋价值补偿不低于征收决定公告之日类似房地产市场价格，且全面涵盖搬迁费、临时安置费、停产停业损失等权益，切实保障被征收人合法利益。

此外，沙姣律师还分享了实用的协商谈判技巧：指导参会人员把握重大舆论事件、拆迁程序违法点等关键谈判时机；建议为当事人做好心理建设，提醒其做好多轮协商准备，不轻易透露补偿预期底线；提出优先由家庭成员出面谈判，为产权人预留回旋空间。同时，她特别强调补偿协议审查的核心要点，需明确补偿方式、金额及支付期限、产权调换房屋位置与面积、搬迁期限等条款，约定补偿款迟延支付、安置房迟延交付的违约责任，坚决落实“先补偿后搬迁”法定原则，防范履约风险。

讲座尾声，沙姣律师围绕“征收与建设项目的先后关系”“国有土地使用权是否可征收”“承租人能否直接申请补偿”三大实务高频问题发起探讨，引发全场深度思考；现场设置的提问环节中，参会人员结合工作困惑积极互动，沙姣律师逐一细致解答，氛围热烈活跃。

讲座结束后，可安律所随即召开2024-2025年度案件业务例会。会议全面梳理期间承办的各类案件，针对个案中涉及的征收程序瑕疵、补偿标准争议等疑难问题，承办律师逐一汇报案件情况，团队成员共同研讨解决方案，在交流中进一步提升团队整体业务水平。

此次可安律师讲堂的成功举办，不仅为律所成员搭建了“法规解读-实务拆解-经验交流”的专业平台，助力大家深化对国有土地上房屋征收业务全流程的认知，提升案件代理实操能力，更为后续更高效、更专业地服务当事人夯实了基础。未来，可安律师讲堂将持续聚焦法律实务热点领域，推出更多优质培训内容，不断推动律所业务能力稳步提升，为提供高质量法律服务注入更强动力。

主讲律师介绍

沙律师拥有中国政法大学法学硕士学位，自2015年开始从事律师工作，曾为北京怀柔北房镇驸马庄村棚户区改造项目、宁夏宁东能源化工基地基础设施投融资建设项目、湖南长沙高铁新城东片区市政基础设施项目等大型建设项目提供法律服务，曾发表《特许经营协议的法律性质及可仲裁性研究》等文章，参与编写《政府与社会资本合作（PPP）疑难问题与法律实务》等专著，起草国家发改委《基础设施和公用事业特许经营暂行条例》等立法修改建议。

沙律师经办了全国多起行政诉讼、民事诉讼案件，涉及土地（房屋）征收、行政处罚、行政协议、合同纠纷、侵权责任纠纷、婚姻家庭纠纷等。沙律师工作作风严谨负责，贯通法学理论与实务，通过诉讼、谈判、调解、听证等多种方式成功地为委托人解决了众多法律问题，帮助委托人实现了委托目标。