可安普法 | 绕过村集体的土地租赁合同效力分析

在可安律师办理的一起涉农法律案件中，出现了这样的争议场景：某企业为扩大生产规模，看中了某村小组一块闲置的集体土地，遂向该村小组提出承租意向。村小组在初步评估后认为，该企业提出的租赁方案可能损害村小组集体长远利益，因此拒绝了其承租请求。

被拒绝后，该企业并未放弃，而是转而直接与村小组的村民沟通，通过承诺给予一定额外补偿的方式，收集到了本村小组三分之二以上村民的签字同意，并据此签订了一份出租方载明为“某村小组”、但仅有村民签字而无村小组负责人签字及盖章的《土地租赁协议》，试图以“多数村民同意”为由，主张租赁行为合法有效。那么，这份出租方虽列村小组、却无村小组负责人签字及盖章仅由多数村民签字的土地租赁合同，究竟是否具备法律效力？

合同因主体不适格与程序违法应属无效

从法律主体与合同成立角度来看，《中华人民共和国土地管理法》第十一条明确规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。村小组作为法定的村内集体土地经营管理主体，其对外从事民事法律行为需以自身名义并通过负责人签字、加盖公章等形式体现意志。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。该案中，合同虽载明出租方为村小组，但既无村小组负责人签字，也未加盖村小组公章，完全缺乏村小组意思表示的法定形式要件，村小组并未实际参与合同订立过程，合同对村小组不发生法律效力。同时，村民个人仅享有集体土地的承包经营权或成员权，无权以村小组名义对外签订土地租赁合同，其签字行为不能代表村小组的意志，属于无权代理且未获追认的情形。

从程序合法性角度分析，集体土地出租必须履行民主议定程序。《土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地出租应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；《农村土地承包法》第五十二条也进一步明确，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。这里的“民主议定程序”并非简单收集村民签字，而是要求由村委会组织召开村民会议或村民代表会议，在充分讨论、保障村民知情权的基础上进行表决，确保决策过程的公开性与规范性。该案中企业绕过村委会私下收集签字的行为，完全违背了法定的民主议定程序要求。

综合上述两点，一方面合同因缺乏村小组负责人签字及盖章而未成立，另一方面企业与村民私下收集签字的行为违反民主议定程序。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”及第四百九十条合同成立要件的规定，该份出租方为村小组却无负责人签字盖章仅村民签字的土地租赁合同，因未满足合同成立的形式要件且违反集体土地出租的强制性程序规定，应认定为不成立且无效的合同。

律师建议

集体土地是村集体和村民的重要财产权益载体，其出租行为直接关系到全体村民的切身利益，必须严守法律规定的程序与合同成立要件边界。任何试图以“多数村民签字”替代村小组法定意志表示及民主议定程序的行为，不仅无法使合同对村小组产生约束力，还可能引发法律纠纷，造成经济损失。

无论是村民还是村集体一旦在集体土地租赁过程中遇到权益被侵害的情况，建议及时咨询专业律师，通过法律途径厘清责任、维护自身合法权益，共同守护集体土地资源的有序利用与村集体的长远发展。